買房遭遇“一女二嫁”
拿著房產(chǎn)證咋就住不進(jìn)去？
原打算買房訂婚的夏先生，通過(guò)中介買了一套二手房，辦了房產(chǎn)證拿了鑰匙后，卻看到里面還住著一戶人家。人家還說(shuō)原房主欠著他的錢，怎么也不愿搬走。這事鬧得夏先生婚也沒(méi)訂成，過(guò)年也沒(méi)好心情�！敖�(jīng)常睡到半夜就醒了”。這不，夏先生找到了媒體。
夏先生買的這套房，位于淮南朝陽(yáng)東路南側(cè)的“春曉名城”小區(qū)。2月下旬，記者隨夏先生來(lái)到了這個(gè)小區(qū)。夏先生介紹，他年近30歲，談好了女朋友正準(zhǔn)備訂婚，打算買套房子把婚訂了。2012年11月間，他在網(wǎng)上看到了一條房源信息，夏先生覺(jué)得這套房面積、價(jià)錢都合適，就找到了發(fā)布信息的淮南嘉佳房產(chǎn)中介。2012年11月9日，夏先生到了“春曉名城”看了房，這套房產(chǎn)89.06平米，2010年的房，原主人也是作婚房用的，只住了一年多，裝修還挺新的。
夏先生對(duì)此很滿意，尋思著不需要怎么裝修就可以住進(jìn)去了，省錢省時(shí)間省精力，他就敲定了要買這套房，交了1萬(wàn)元定金。2012年11月27日，通過(guò)淮南嘉佳房產(chǎn)中介辦理公證，夏先生拿到了“淮房地權(quán)證淮田字第12031098號(hào)”房產(chǎn)證，有了這個(gè)房產(chǎn)證，夏先生就以房產(chǎn)證作抵押去辦貸款，時(shí)逢年底，貸款緊張了些，也多費(fèi)些時(shí)間，到了今年的1月6號(hào)，夏先生把貸款辦下來(lái)，把36萬(wàn)元的房錢交了，加之之前付給中介的7200元中介費(fèi)，夏先生從嘉佳房產(chǎn)中介那里拿到了鑰匙。
1月6號(hào)當(dāng)日，夏先生拿著房門鑰匙就趕往“春曉名城”，到了物業(yè)那里，打算把物業(yè)費(fèi)交了。當(dāng)聽到夏先生要交的樓房間號(hào)時(shí)，惠豐物業(yè)的人員在查詢后，驚訝地告訴夏先生，在去年底，已有人把物業(yè)費(fèi)交過(guò)了，業(yè)主姓尹，人就在房里住著。夏先生一聽就很急，趕緊跑到房子一看，確實(shí)住著人，還有一位孕婦，人家說(shuō)這房子已被抵押給他們了。
交涉無(wú)果，慌亂中夏先生就報(bào)了警，110趕到后，經(jīng)過(guò)詢問(wèn)，表示不便直接處理，不好當(dāng)時(shí)就把那戶人家趕出來(lái)，建議夏先生到田區(qū)公安局經(jīng)濟(jì)偵查科報(bào)案。拿著房產(chǎn)證卻住不進(jìn)房子，無(wú)奈中，夏先生又找到嘉佳房產(chǎn)中介，辦理此事中介吳經(jīng)理表示要找原陳姓房主協(xié)調(diào)解決。
夏先生這里，由于沒(méi)拿到房子，與女朋友也沒(méi)法辦訂婚，還遭女方家埋怨�？爝^(guò)年時(shí)，夏先生很急，不斷打電話催促中介，而中介一直也沒(méi)辦成，“年怎么能過(guò)好？覺(jué)都睡不好，常常半夜就醒了�！毕南壬f(shuō)，事情一拖就到了現(xiàn)在。
夏先生補(bǔ)充道，1月6號(hào)自己和房間里住著的人家交涉時(shí)，尹姓人家跟他說(shuō)原房主欠他錢，就把房子給他了，雖然沒(méi)有房產(chǎn)證，但他有雙方的賣房協(xié)議，是在2012年9月份簽的。記者從惠豐物業(yè)公司證實(shí)，尹姓人家是在2012年12月底來(lái)交的物業(yè)費(fèi)，當(dāng)時(shí)還說(shuō)原房主已把房子賣給了他們，他們交了一年的物業(yè)費(fèi)計(jì)480元。經(jīng)查詢，原房主的物業(yè)費(fèi)只繳到了2012年4月份，尹姓人家還把自己12月份來(lái)住之前欠的物業(yè)費(fèi)也一并補(bǔ)繳了。
淮南市司法局12348熱線值班律師馮濤認(rèn)為，此案例涉及“一房二賣”，在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。從合同成立時(shí)間來(lái)看，雖然夏先生的購(gòu)房時(shí)間在后，但他取得了房產(chǎn)證，即該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人夏先生因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。即使前買受人已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。
依據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣人違反履行合同的義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。現(xiàn)實(shí)際居住戶尹姓人家在搬出后，可以按涉嫌詐騙起訴原房主，由法院按照具體情節(jié)進(jìn)行判決。
（記者 張雪峰）
